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GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

Recientemente se consideraron cláusulas abusivas las condiciones establecidas de forma unilateral por los bancos en los contratos hipotecarios, de forma que obligaban a los propietarios a aceptar unas condiciones impuestas, a menudo perjudiciales para los mismos.

¿Qué es una cláusula abusiva? 

 Las cláusulas abusivas se definen legalmente (art. 82 del RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre) como todas aquellas cláusulas o estipulaciones no negociadas individualmente, y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante en los derechos.

 

¿A que nos referimos con gastos de la hipoteca? 

Se refiere a los gastos de formalización de la hipoteca, gastos de notaría, de registro, impuestos requeridos…Que se precisaron para la conformación de la misma, por lo que si usted tiene o ha tenido una hipoteca y en el momento de su constitución se hizo cargo de los gastos de formalización que esta supone, de las comisiones y de los tributos… eso puede ser un gran indicador para pensar que tiene una cláusula en su contrato en la que aceptó hacerse cargo de estos costes, pero sepa que gracias a la sentencia que dictó el Tribunal Supremo en 2015, se han declarado nulas este tipo de cláusulas y usted puede reclamar lo que pagó. 

 

La Sentencia del Tribunal Supremo que declara nulas estas cláusulas y la primera en utilizar la misma. 

 La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una de estas cláusulas, estableciendo que son nulas las cláusulas que «imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”. En la misma sentencia determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. 

Por su parte el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, recurriendo a la sentencia del TS supra señalada, se pronunció el 9 de diciembre de 2016 siendo esta la primera resolución relativa a los gastos de formalización de la hipoteca, en la que se resuelven las pretensiones del demandante contra Liberbank, que solicitaba la declaración de nulidad de los gastos que tuvo que soportar al constituir la hipoteca y la devolución de estos por el banco. 

El juez ha declarado que las cláusulas del contrato que deben considerarse nulas, pues estas recogen la obligación del prestatario de abonar los costes de “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución (incluidos los de la primera copia de la presente escritura para la prestamista y en su caso los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos del otorgamiento de la carta de pago”, así como “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad”. 

 

¿Quién puede reclamar? 

 Todo el que tenga una hipoteca vigente o la haya terminado de pagar en los cuatro últimos años. 

En caso de que la hipoteca esté vigente el plazo de reclamar expira el día 23 de diciembre de 2019.  

En caso de que la hipoteca se haya terminado de pagar el plazo expira cuando se cumplan cuatro años desde que se haya terminado de pagar la misma. 

 

¿Me interesa reclamar? ¿Cuál es el proceso? 

 En total puede suponer entre 1.500 €y 3.000 €. Desde RiverSide recomendamos comenzar realizando una reclamación extrajudicial, es decir, un escrito al banco para llegar a un acuerdo de manera amistosa. Con esta acción se interrumpe el periodo de prescripción de la deuda sin perjuicio de reclamar posteriormente ante los tribunales. El banco debe contestar a esta solicitud en el plazo de dos meses, ya sea aceptando el pago, proponiendo un pago parcial de la deuda o denegándolo. En este último caso o que no estemos de acuerdo con la cantidad propuesta de pago, o que el banco no conteste, podemos escribir al Banco de España realizando la misma solicitud. En caso de que tampoco contesten o lo denieguen, deberemos acudir a los tribunales. Este hecho suele ser bastante costoso por los honorarios del letrado y costas judiciales, por lo que suele ser mayor el gasto por este proceso que el importe reclamado. 

 

¿Qué gastos puedo reclamar? 

 Gastos de Notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.

  • Gastos derivados de la tasación de la vivienda.
  • Gastos del Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la escritura
  • Gastos de gestoría, cuando su intervención se haya impuesto por el Banco.

 

¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos de mi hipoteca? 

Necesitaremos los siguientes documentos para reclamar los gastos de su hipoteca.  

– Fotocopia de la escritura de préstamos hipotecario que suscribió con la entidad bancaria. 

– Fotocopia de la escritura de las ampliaciones y novaciones posteriores, si es que las ha realizado. 

– Fotocopia del último recibo de pago de su hipoteca, si aún está pagando su hipoteca. 

– Fotocopia de la factura de la gestoría que gestionó su hipoteca si la pagó usted. 

– Fotocopia de la factura del Notario en el que formalizó su préstamo hipotecario. 

– Fotocopia de la Factura del Registro de la Propiedad en el que inscribió su vivienda. 

– Fotocopia de la carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. 

– Fotocopia de la escritura de cancelación de su hipoteca, si ya ha terminado de pagar su hipoteca o justificante de la fecha del último pago. 

Si no tiene estos documentos, deberemos solicitarlos todos mediante un duplicado en el lugar que corresponda según el documento de que se trate. 

Para cualquier duda o ampliación de información pueden contactar con nuestro departamento juridico a través de nuestra página de contacto.

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